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新年伊始，不(bu)少貸款買房人打開銀行APP后(hou)便能看到(dao)一個(ge)(ge)好消息(xi)——房貸利率(lv)再降低10個(ge)(ge)基(ji)點(BP)。

“利率又(you)降(jiang)了一點，一月能省出一杯奶茶錢。”收到新年(nian)第一個(ge)“紅(hong)包”后，展(zhan)望2024年(nian)LPR(貸款市場報價(jia)利率)及(ji)房貸利率趨勢，不(bu)少業內人士認為，或仍有進一步(bu)下行的(de)空間。

重定價日房貸利率再降10個基點

“尊敬(jing)的(de)(de)(de)客戶：由于人(ren)民(min)銀行(xing)基準利率調(diao)整(zheng)，根據借款合同(tong)約定，從20240101起(qi)，您合同(tong)尾號(hao)xxxx的(de)(de)(de)個人(ren)一手(shou)房按(an)揭貸款年利率(單利)將(jiang)調(diao)整(zheng)為(wei)(wei)4%，下期還(huan)款金額為(wei)(wei)xxxx元。您可聯系網點(dian)或登錄手(shou)機銀行(xing)獲取最(zui)新還(huan)款計劃表，感謝您的(de)(de)(de)支(zhi)持！”

可能有不少買房人新年收到(dao)的(de)第一條短信(xin)，是來(lai)自(zi)自(zi)己貸款銀行的(de)好(hao)消息。胡女(nv)(nv)士就是其中之(zhi)一，調整后她的(de)房貸利率(lv)從4.1%降到(dao)4%，根(gen)據其貸款總額70萬元(yuan)左右、期(qi)限20年的(de)自(zi)身情(qing)況，這(zhe)次(ci)調整后胡女(nv)(nv)士每(mei)月能少還(huan)約(yue)20元(yuan)錢。

2023年，存(cun)量房(fang)貸已有一次大規模下調。據(ju)央行和國家金融監(jian)管總局發(fa)布的《關(guan)于降低存(cun)量首(shou)套住房(fang)貸款利率有關(guan)事項(xiang)的通知》，自(zi)2023年9月25日(ri)起(qi)，存(cun)量首(shou)套住房(fang)商(shang)業(ye)性個(ge)人(ren)(ren)住房(fang)貸款的借款人(ren)(ren)可向(xiang)承貸金融機構(gou)提出申請(qing)，由該(gai)金融機構(gou)新發(fa)放貸款置換(huan)存(cun)量首(shou)套住房(fang)商(shang)業(ye)性個(ge)人(ren)(ren)住房(fang)貸款。

根(gen)據(ju)央行、國家金融(rong)監管(guan)總局披露(lu)的數據(ju)，截至2023年9月末，超過22萬億(yi)元的存量房貸利率得到了(le)下調，平均降幅0.73個百分點，惠及1.5億(yi)人，每年減(jian)少借款人利息(xi)支出(chu)1600億(yi)到1700億(yi)元。

上述2023年(nian)存量房(fang)貸(dai)利率的調降(jiang)，主要是通過降(jiang)低基點(dian)進(jin)行(xing)的；而此次2024年(nian)初存量房(fang)貸(dai)利率再(zai)降(jiang)10個基點(dian)，則是針對LPR進(jin)行(xing)的。

據了解，房(fang)貸利(li)率(lv)的計(ji)算(suan)由LPR加上(shang)基(ji)點(dian)構成(cheng)。房(fang)貸重(zhong)定(ding)價日(ri)來臨時，銀行會根據上(shang)一(yi)(yi)年(nian)LPR的漲跌(die)幅度，自動(dong)調整新(xin)一(yi)(yi)年(nian)的個(ge)人(ren)房(fang)貸利(li)率(lv)。2023年(nian)，5年(nian)期以上(shang)LPR從4.3%下降至4.2%，下調10個(ge)基(ji)點(dian)，對(dui)于選擇1月(yue)1日(ri)作(zuo)為重(zhong)定(ding)價日(ri)的房(fang)貸客戶來說，房(fang)貸利(li)率(lv)也將下調10個(ge)基(ji)點(dian)。

值得注意(yi)的是(shi)，所謂重定(ding)(ding)價(jia)日(ri)，即浮(fu)動(dong)利(li)率貸款的借款人(ren)與銀行約定(ding)(ding)利(li)率調整(zheng)的日(ri)期，其中個人(ren)房貸重定(ding)(ding)價(jia)日(ri)為每年(nian)1月(yue)1日(ri)，或每年(nian)與貸款發放日(ri)對應的日(ri)期，以前者(zhe)居(ju)多(duo)。

未來LPR或仍將適度下行

同樣在(zai)剛剛過去的元(yuan)旦(dan)假期(qi)，中(zhong)指研究院數據(ju)顯示，2024年元(yuan)旦(dan)假期(qi)期(qi)間(2023.12.30-2024.1.1)，40個代表(biao)城市日(ri)均(jun)成(cheng)交面積較(jiao)(jiao)上年元(yuan)旦(dan)假期(qi)(2022.12.31-2023.1.2)降幅超兩成(cheng)。各地(di)推(tui)盤(pan)力度一(yi)般，營銷力度大多(duo)延續節前沖刺水平，除個別項(xiang)目表(biao)現較(jiao)(jiao)好外(wai)，多(duo)地(di)樓市表(biao)現較(jiao)(jiao)為平淡(dan)，且(qie)分(fen)化加劇。

短期(qi)來看房(fang)地產市場調整壓(ya)力仍在，加上12月存款利率時(shi)隔3個月又(you)迎新一輪集中下調，多位(wei)業(ye)內人士認為，接下來房(fang)貸(dai)利率仍有下行(xing)空間。

民生(sheng)銀行(xing)首席經濟(ji)學家溫彬(bin)認為，中央(yang)經濟(ji)工作(zuo)會議提(ti)出“促進(jin)社會綜合融(rong)資(zi)成本穩中有(you)降(jiang)”，意味著2024年央(yang)行(xing)大概率仍將(jiang)(jiang)引(yin)導(dao)LPR適(shi)度下(xia)行(xing)，進(jin)而(er)推動(dong)融(rong)資(zi)成本穩中有(you)降(jiang)，激活(huo)生(sheng)產消費信貸需(xu)求(qiu)。不過(guo)，結合央(yang)行(xing)前期提(ti)出的維持銀行(xing)息差和(he)利潤在(zai)合理(li)水平，LPR和(he)新(xin)發(fa)貸款利率進(jin)一步(bu)下(xia)行(xing)空(kong)間將(jiang)(jiang)有(you)所收窄(zhai)。

招聯首席研究員董希淼認為，2024年LPR下(xia)降的(de)空間仍然存(cun)在，應該還(huan)有(you)10—15個基點的(de)降幅。一方面，2023年存(cun)款利率多次適(shi)時下(xia)調，銀行(xing)的(de)負(fu)債成本有(you)所降低(di)；另一方面，2024年央行(xing)有(you)可能降準以(yi)及公開市場(chang)操作，政策利率將(jiang)可能下(xia)降，有(you)助于降低(di)銀行(xing)的(de)資金(jin)成本。

“居民對購房(fang)(fang)成(cheng)本(ben)(ben)敏感(gan)，預計2024年將會加大(da)(da)‘降成(cheng)本(ben)(ben)’措(cuo)施，提高宏觀(guan)政策和微觀(guan)感(gan)受的(de)一致性(xing)，其中重要的(de)就是降低(di)按(an)揭(jie)利率(lv)。”廣(guang)東省住房(fang)(fang)政策研(yan)(yan)究中心首(shou)席研(yan)(yan)究員李宇嘉還提到，由于各地房(fang)(fang)價仍(reng)在(zai)持續調整，首(shou)套房(fang)(fang)按(an)揭(jie)利率(lv)不(bu)設下限的(de)城市會明顯增加，實際按(an)揭(jie)貸款(kuan)利率(lv)降幅(fu)可能(neng)要大(da)(da)于LPR的(de)降幅(fu)。

比如(ru)日前，廣東(dong)東(dong)莞(guan)便宣(xuan)布自2024年1月1日起，實施階段性(xing)取消(xiao)首(shou)(shou)套房(fang)貸利(li)率下限，具體利(li)率由各銀(yin)行根據(ju)市(shi)場化(hua)、法制化(hua)自主確定(ding)。這意味著東(dong)莞(guan)現有首(shou)(shou)套房(fang)貸利(li)率下限LPR-20BP將突破(po)20BP的(de)限定(ding)，不設下限。

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