近日，住房城鄉建設部發布《關于做好住房發展規劃和年度計劃編制工作的通知》，要求各地科學編制2024年、2025年住房發展年度計劃，并提前謀劃2026—2030年住房發展規劃。
住建部要求，根據人口變化確定住房需求，根據住房需求科學安排土地供應、引導配置金融資源，實現以人定房，以房定地、以房定錢，促進房地產市場供需平衡、結構合理，防止市場大起大落。
“治本之策”如何落實？
“要求各地編制兩年住房發展規劃，這在以前比較少見。而此次提出的‘住房發展五年規劃’，則屬于一項更聚焦于住房的專門規劃，強調與國土空間規劃、土地利用年度計劃的有機銜接，與此前各地發布與國民經濟和社會發展五年規劃、城市總體規劃等配套的房地產相關五年規劃也有一定的差異。”成都市城市建設發展研究院副院長馮波表示。
在這次較為特別的部署中，住建部強調，住房發展規劃和年度計劃是建立“人、房、地、錢”要素聯動機制的重要抓手。
具體而言，住房發展年度計劃要明確年度各類住房及用地供應規模、結構和區位，測算房地產項目合理融資需求；“住房發展五年規劃”則要求各城市統籌考慮當地經濟社會發展、人口變化、產業布局、住房供需等方面情況，結合存量住房和存量土地等潛在供應情況提前謀劃。
這并不是住建部第一次提及該項機制。2023年11月，住建部部長倪虹表示：“構建房地產發展新模式，是破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策”。至于構建新發展模式的思路，在體制機制上提到了“建立‘人、房、地、錢’要素聯動的新機制”，這也被認為是新模式的核心內容。
如今這一機制再次被強調，并通過“抓手”的定位與未來幾年住房發展規劃和年度計劃關聯起來，中指研究院市場研究總監陳文靜認為，各地將基于此進一步摸清當地住房需求總量和結構、房地產市場短期和中長期供求關系等，對促進房地產市場平穩健康發展有積極作用。
“住房發展規劃和年度計劃有助于引導金融資源、土地資源等流向更需要的地方，提高資源利用效率。”陳文靜表示，未來人口規模大且人口持續增加、房地產市場供不應求的城市，將建設更多新房以滿足居民住房需求，這些城市也將獲得更多土地、金融等資源。
如何“防止市場大起大落”？
本次通知中，“防止市場大起大落”再度引發關注。住建部指出，要實現以人定房，以房定地、以房定錢，促進房地產市場供需平衡、結構合理，才能更好地穩定市場。
這與當前我國房地產市場供求關系已發生重大變化密切相關。
“過去多地供不應求的態勢已經得到緩和，居民基本住房需求已經得到滿足，但住房結構性問題仍較為突出，部分城市房地產市場供過于求態勢明顯。”陳文靜表示。
根據中指數據，福州、天津等城市新房可售面積出清周期均超20個月，市場去化壓力較大；另有部分城市仍存在庫存不足問題，上海、杭州等地新房可售面積出清周期長期低于10個月。
“以原來的供應模式可能很難賣出去，但同時還有大量的需求沒有滿足，而且新增需求(比如新市民)個性化。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這樣的新形勢下，遵循“人、房、地、錢”要素聯動尤其重要。
流動的達成要以信心為底座。58安居客研究院院長張波對中新財經記者表示，這一方面需要隨著經濟的不斷企穩向好，市場環境不斷優化，另一方面也要根據樓市環境進行長效層面的政策釋放，讓民眾對于樓市長期預期保持穩定，讓房子成為老百姓實實在在的穩定資產。
預計保障房建設將明顯加速
“要將房地產市場平穩健康發展、住房保障輪候時間等納入目標管理。”從住建部的這句要求中可以看出，保障性住房建設已是除了穩定市場外，當前房地產領域的又一重大任務。
具體而言，住建部強調，各城市要根據當地實際情況，準確研判住房需求，完善“保障+市場”的住房供應體系，以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場為主滿足居民多樣化改善性住房需求，科學編制2024年、2025年住房發展年度計劃。
“政府解決剛需，對應的是要加大保障性住房建設，讓保障性住房成為每一個城市居民首套房的主要選擇渠道，改善型住房是商品房供應的主要渠道。”李宇嘉表示，這主要針對當下年輕人和新市民購買力疲弱、傳統的商品房供應模式無法匹配需求的情況，糾偏供需錯配。
業內預計未來幾年保障房建設將明顯加速。根據中指監測，目前多地已發布2024年保租房籌集目標，南寧、福州、深圳、廣州等城市提出了2024年年度或者首批配售型保障房的計劃建設量，深圳、廣州、福州計劃1萬余套。
在更長遠的時間軸上，住建部強調，住房發展規劃要立足當地實際，明確住房發展目標、重點任務和政策舉措。要將保障性住房建設作為住房發展規劃的重要內容，科學確定保障性住房發展目標。按照要求，保障性住房要進一步明確供應套數和戶型結構。要將房地產市場平穩健康發展、住房保障輪候時間等納入目標管理。
李宇嘉認為，這意味著項目層面的以需定建，即首先要摸清楚市場需求的特征，比如區位、戶型、配套等，再開始規劃供地、建設和銷售，這樣才能讓供出來的房子迎合市場的需求，才能賣得出去，本質上也是供應的精細化、精準化，以達成供需匹配。
陳文靜還提到，未來保障房或以籌集為主、新建為輔，以需定建，對于商品房庫存大的城市，改建或收購存量商品房用作保障房或將是重要方式。
“從穩定性來看，短期會有更多政策有效推進。一方面關注民生，‘保交樓’以及降低存量房貸等政策切實落地，旨在提升居民的幸福感和獲得感；另一方面將加大對供需雙方的拉動，重點落實‘一視同仁滿足不同所有制房地產企業融資需求’、一線城市限購加快放松的政策，以解決開發商貸款難、購房者信心提升的問題。”張波說。
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